Lokality · Pobřeží
Sihanoukville, město po boomu a krachu
Přístav a průmyslová zóna rostou, pláže a promenády jsou nové, ale ve městě stále stojí stovky nedokončených věží. Tohle není místo pro první a snadnou investici.
- Zhruba 2 hodiny z Phnom Penhu
- Nájem bytu kolem 450 USD
- Ověřujeme sankční seznamy
Provincie
Provincie Preah Sihanouk, pobřeží
Cesta z Phnom Penhu
Z Phnom Penhu zhruba 2 hodiny po dálnici E4
Pro koho
- Průmysl a logistika
- Zkušení investoři proti proudu
- Život u moře
Přehled
Boom, krach a pomalá obnova
Sihanoukville vzniklo na konci 50. let kolem jediného hlubokomořského přístavu země a desítky let bylo poklidným plážovým městem s plážemi Ochheuteal, Otres a Independence. Zhruba v letech 2016 až 2019 prošlo mimořádným boomem kasin a výstavby financovaným z Číny.
Po zákazu online hazardu, oznámeném v srpnu 2019 a platném od ledna 2020, opustilo zemi přes 200 000 Číňanů, většinou právě odsud, a zavřelo se 73 kasin. Ceny pozemků v některých segmentech spadly až zhruba o 30 % a komerční nájmy až o 85 %. Pak přišel covid a stovky věží zůstaly nedostavěné, vláda jich v lednu 2024 napočítala 362, dřívější sčítání uváděla přes 1 100.
Od roku 2022 se město přestavuje, má nové silnice a promenádu u moře a dálnice zkrátila cestu z Phnom Penhu na zhruba 2 hodiny. Program z roku 2024 nabízí investorům, kteří dostavějí rozestavěné budovy, další daňové prázdniny a nulové DPH. Zvláštní ekonomická zóna SSEZ má přes 200 firem, zhruba 32 000 pracovních míst a nejvyšší vývoz ze všech zón v zemi, za prvních 11 měsíců roku 2024 to bylo 1,49 miliardy USD.
Trh v číslech
Ceny, nájmy a výnosy
- Medián nájmu bytu za měsíc
- 450 USD
- rozpětí 350 až 700 USD, jedna ložnice kolem 415 USD
- Vstupní byty s výhledem na moře
- od 55 000 USD
- nabídky zhruba 55 000 až 86 000 USD
- Medián nabídek k prodeji v Reamu
- 1 781 USD/m²
- realestate.com.kh
- Nedokončených budov podle vlády
- 362
- sčítání v lednu 2024
- Firem v zóně SSEZ
- přes 200
- zhruba 32 000 pracovních míst
- Hrubý výnos z pronájmu
- nejisté
- makléři slibují 4 až 12 %, spolehlivá data nejsou
Nabídková data z listopadu 2026. Mezi požadovanou a skutečně zaplacenou cenou bývá v Sihanoukville velký rozdíl. Nájmy jsou zhruba poloviční proti centru Phnom Penhu.
Pro koho
Pro koho Sihanoukville je a není
-
Průmysl a logistika
Výroba v zóně SSEZ, sklady a služby navázané na hlubokomořský přístav.
-
Investoři proti proudu
Zkušení investoři, kteří umí ocenit riziko a koupit pod cenami z doby boomu.
-
Život u moře
Kupci, kteří pečlivě vybírají dokončené budovy v Otres, Reamu nebo u pláže Independence.
-
Ne pro první investici
Pokud kupujete v Kambodži poprvé, začněte jinde. Sihanoukville vyžaduje zkušenosti a důkladnou prověrku.
Podnikání
Podnikatelské příležitosti
-
Výroba v zóně SSEZ
Pneumatiky, oděvy a elektronika. Zóna je největším vývozcem mezi kambodžskými zónami.
-
Služby pro přístav a zónu
Skladování, doprava a dodávky pro firmy v zóně a v přístavu.
-
Dostavba rozestavěných budov
Program z roku 2024 nabízí daňové pobídky. Jen pro specializované investory s vlastním týmem.
-
Turistika v Otres, Reamu a na ostrovech
Butikové resorty a potápěčské služby, až se nálada na trhu zlepší.
Časté otázky k Sihanoukville
Je rozumné kupovat v Sihanoukville byt?
Jen pokud víte, co děláte. Nejlépe se drží dokončené byty u pobřeží s čistým titulem a skutečnou poptávkou po pronájmu. U nedokončených nebo vnitrozemských budov hrozí podle místních makléřů další pokles cen.
Jaký výnos z pronájmu je reálný?
Spolehlivý údaj neexistuje. Makléři uvádějí 4 až 12 %, ale poptávka po pronájmu je slabá, proto výnos považujeme za nejistý. Počítejte raději s nájmem kolem 450 USD měsíčně za byt a s obdobími bez nájemníka.
Proč se nabídková cena liší od prodejní?
Trh je po krachu stále v přebytku a prodávající často nabízejí za ceny, které se neprodají. Mezi požadovanou a skutečně zaplacenou cenou bývá velký rozdíl, proto vyjednáváme podle srovnatelných obchodů, ne podle inzerátu.
Co je program na dostavbu nedokončených budov?
Od roku 2024 vláda nabízí investorům, kteří rozestavěnou budovu dokončí, další daňové prázdniny a nulové DPH. Hodí se pro specializované investory s vlastním stavebním a právním týmem, ne pro kupce jednoho bytu.
Hodí se Sihanoukville pro rodinu?
Spíš ne. Zdravotní péče a mezinárodní školy jsou proti Phnom Penhu omezené, rodiny proto obvykle volí hlavní město. Komunita je smíšená, žijí tu Číňané, Rusové, lidé ze Západu a dlouhodobí obyvatelé pláží.
Jak prověříte developera a sankce?
Developera a protistranu porovnáme se sankčními seznamy USA, Velké Británie a EU, ověříme titul k pozemku i budově a připravíme dokumentaci o původu peněz pro banku. Přesnou cenu prověrky potvrdíme po konzultaci.
Zvažujete Sihanoukville? Nejdřív prověrka
Na konzultaci projdeme konkrétní budovu, její titul, developera a sankční rizika a řekneme vám otevřeně, jestli dává smysl. Přesnou cenu našich služeb potvrdíme po prvním rozhovoru.
Zdroje Aktualizováno: listopad 2026
- 1. Asia Times, odchod Číňanů a realitní bublina
- 2. Cambodianess, konec nedokončených budov
- 3. Construction & Property, pobídky pro dostavbu
- 4. VOA, obnova Sihanoukville
- 5. realestate.com.kh, byty k pronájmu
- 6. realestate.com.kh, byty na prodej
- 7. Vietstock, SSEZ a 32 000 pracovních míst
- 8. B2B Cambodia, vývoz zvláštních ekonomických zón
- 9. Wikipedia, případ Prince Group
- 10. Cambodgemag, Amnesty o podvodných areálech
- 11. Southeast Asia Infrastructure, dálnice E4