Lokalizacje · Stolica
Phnom Penh, gdzie w Kambodży robi się biznes
Prawie wszystkie szkoły międzynarodowe, banki, ambasady i centrale firm są właśnie tutaj. Dla większości przedsiębiorców i rodzin stolica jest naturalną pierwszą bazą.
- Mediana ofert około 1 630 USD/m²
- Rentowność brutto z ofert 4,8 %
- Nowe lotnisko Techo od września 2025
Prowincja
Stolica
Dojazd z Phnom Penh
Punkt wyjścia, lotnisko Techo mniej więcej 20 do 30 km na południe od centrum
Dla kogo
- Założyciele firm
- Rodziny z dziećmi
- Inwestorzy w mieszkania
- Osoby pracujące zdalnie
Przegląd
Królewskie miasto z nową panoramą
Phnom Penh leży u zbiegu Mekongu, Tonle Sap i Bassac, a podczas spisu w 2019 roku mieszkało tu ponad 2,28 miliona osób. Miasto ma dwie twarze. Nabrzeże Sisowath, Pałac Królewski i kolonialne ulice Daun Penh tworzą pocztówkę, a szklane wieże Vattanac Capital, wyspa Koh Pich i gęsta zabudowa BKK1 pokazują pieniądze ostatnich piętnastu lat.
Niemal wszystkie szkoły międzynarodowe, prywatne szpitale, ambasady, banki i centrale firm znajdują się tutaj. Dla założycieli firm, rodzin i osób pracujących zdalnie stolica jest więc naturalną bazą. Wielu emerytów zaczyna w Phnom Penh ze względu na opiekę medyczną, a na wybrzeże przeprowadza się, gdy lepiej pozna kraj.
Rynek mieszkań w 2026 roku sprzyja kupującym. Podaż jest duża, rynek wtórny powolny, a ceny nowych mieszkań według dostępnych danych wciąż są poniżej szczytu z 2019 roku. Inwestorzy odchodzą więc od zakupu w budowie i szybkiej odsprzedaży na rzecz ukończonych mieszkań z udokumentowanym najmem.
Rynek w liczbach
Ceny, czynsze i rentowność
- Mediana ceny ofertowej, całe miasto
- 1 633 USD/m²
- realestate.com.kh
- Mediana czynszu ofertowego miesięcznie
- 799 USD
- całe miasto
- Rentowność brutto z ofert
- 4,8 %
- przed kosztami i podatkami
- Mieszkania premium w IV kwartale 2025
- ponad 2 800 USD/m²
- CBRE, mniej więcej o 5 % więcej niż rok wcześniej
- Miesięczny czynsz za willę w dzielnicach ekspatów
- od 2 500 do 5 000 USD
- Toul Kork i Tonle Bassac
- Prąd, jak często naliczają go wynajmujący
- 0,25 USD/kWh
- taryfa państwowa około 0,15 USD/kWh
Dane ofertowe realestate.com.kh z listopada 2026 nie są zawartymi transakcjami. Dane CBRE według Global Property Guide. Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje zależnie od dzielnicy mniej więcej od 450 do 1 100 USD miesięcznie.
Dzielnice
Gdzie w Phnom Penh mieszkać i kupować
Każda dzielnica ma innego najemcę. Centrum przyciąga ekspatów i najem krótkoterminowy, obrzeża rodziny i lokalną klasę średnią.
| Dzielnica | Charakter | Cena za m² (oferty) | Czynsz za mieszkanie | Rentowność brutto |
|---|---|---|---|---|
| BKK1 | Centrum życia ekspatów: kawiarnie, ambasady, apartamenty z obsługą, życie nocne na ulicach 278 i 282 | Około 2 742 USD/m², strona może być starsza, inny raport podaje około 2 000 | Mediana 1 086 USD, kawalerka z obsługą od 350 USD | Około 6,1 % |
| Daun Penh i nabrzeże | Pałac Królewski, Muzeum Narodowe, Targ Centralny, nabrzeże Sisowath, domy kolonialne | Mniej więcej o 33 % powyżej średniej miasta | Mediana około 800 USD, dwie sypialnie z widokiem na rzekę około 900 USD | Około 2,9 % |
| Chamkarmon | Mieszana dzielnica luksusowa i mieszkaniowa, ambasady, Aeon Mall 1 | Około 2 342 USD/m² | Brak danych | Około 3,8 % |
| Toul Kork | Spokojniejsza, więcej khmerskiej klasy średniej, przestronniejsza, centra handlowe takie jak TK Avenue | Około 1 450 USD/m² według starszego raportu | Mediana 600 USD, wille od 2 500 do 4 500 USD | Około 3,6 % |
| Sen Sok | Szybko rosnące przedmieście na północnym zachodzie, zamknięte osiedla borey, Aeon Mall Sen Sok | Około 1 504 USD/m², jedyna duża dzielnica poniżej średniej miasta | Brak danych | Około 4,8 % |
| 7 Makara | Centralna, lokalna i przystępna dzielnica przy Stadionie Olimpijskim i targu Orussey | Około 1 890 USD/m² | Brak danych | Około 5,5 % |
| Chroy Changvar | Półwysep między Tonle Sap a Mekongiem, widoki na rzekę, hotele, nowe wieżowce | Około 1 500 USD/m², starszy raport podaje 1 700 | Mediana 450 USD, domy i wille około 1 000 USD | Około 3,6 % |
| Koh Pich i Tonle Bassac | Najwyższe wieżowce w mieście, Koh Pich to sztucznie usypana wyspa z centrum wystawowym i salami weselnymi | Około 2 466 USD/m², kawalerki na Koh Pich od mniej więcej 126 000 USD | Mediana 850 USD, na Koh Pich jedna sypialnia od 550 do 600 USD | Około 5,1 % |
| Toul Tom Poung | Zielona i kreatywna dzielnica wokół Targu Rosyjskiego, szybko staje się drugim centrum ekspatów | Grunty od 1 600 do 7 300 USD/m² (dane z 2023 roku) | Mediana około 550 USD, domy około 1 700 USD | Brak danych |
Dane ofertowe realestate.com.kh. Rentowność = mediana czynszu × 12 ÷ mediana ceny, przed kosztami. Niektóre strony portalu mogą być starsze, liczby przed zakupem sprawdzimy ponownie. W BKK1 na jedną ofertę sprzedaży przypada 18 ofert najmu.
Dla kogo
Komu pasuje Phnom Penh
-
Założyciele firm
Ministerstwa, banki, księgowi, prawnicy i izby handlowe są w jednym mieście. Tutaj najłatwiej założyć firmę i nią zarządzać.
-
Rodziny z dziećmi
ISPP, Northbridge, iCAN British International School, Australian International School czy Canadian International School. Czesne od kilkuset do ponad 20 000 USD rocznie.
-
Osoby pracujące zdalnie
Szybki internet, coworkingi i kawiarnie w BKK1 i Toul Tom Poung. Największa społeczność ekspatów w kraju.
-
Inwestorzy w mieszkania
Najemcami są ekspaci i rosnąca kambodżańska klasa średnia. Ukończone mieszkania można dziś kupić z rabatem.
Biznes
Możliwości biznesowe
-
Usługi profesjonalne
Księgowość, prawo, outsourcing IT i marketing cyfrowy dla rosnącej liczby małych i średnich firm.
-
Gastronomia i handel
Kawiarnie, restauracje i sklepy specjalistyczne w BKK1, Toul Tom Poung i na Chroy Changvar.
-
Lekka produkcja i logistyka
Specjalne strefy ekonomiczne wokół miasta i korytarz do Bavet przy granicy z Wietnamem, dokąd prowadzi budowana autostrada.
-
Mieszkania z rabatem
Zakup ukończonych lokali na rynku kupującego i ich przebudowa na apartamenty z obsługą.
-
Zdrowie i edukacja
Kliniki, gabinety stomatologiczne i centra wellness, przedszkola i szkoły językowe dla zamożniejszej klasy średniej.
-
Technologie i fintech
Krajowy system płatności Bakong i płatności QR, z których ludzie korzystają na co dzień.
Częste pytania o Phnom Penh
Jaka rentowność najmu jest w Phnom Penh realistyczna?
Z ofert wynika dla całego miasta rentowność brutto 4,8 %, zależnie od dzielnicy mniej więcej od 3 do 6 %. Lokalne media i pośrednicy podają od 6 do 9 %. Za realistyczne uważamy od 4 do 6 % brutto i od 6 do 8 % przy dobrze kupionym i dobrze wynajętym mieszkaniu. Rentowność netto po zarządzaniu, opłatach, podatkach i okresach bez najemcy jest niższa.
Którą dzielnicę wybrać pod wynajem?
BKK1 ma najbardziej płynny rynek najmu, na jedną ofertę sprzedaży przypada tam 18 ofert najmu. Dzielnica 7 Makara według ofert daje wyższą rentowność przy mieszkaniach dla lokalnych najemców. Toul Kork i Tonle Bassac są mocne w willach dla rodzin. Wybór zawsze zależy od tego, komu chcą Państwo wynajmować.
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Phnom Penh?
Tak, lokal w budynku wielorodzinnym powyżej parteru z własnym tytułem do lokalu. Cudzoziemcy łącznie mogą mieć najwyżej 70 % powierzchni lokali prywatnych w budynku. Gruntu cudzoziemiec posiadać nie może, przy domach i gruntach stosuje się dzierżawę długoterminową, firmę z większością kambodżańską albo trust.
Jak daleko jest nowe lotnisko?
Lotnisko Techo otwarto 9 września 2025 i zastąpiło stare lotnisko w ruchu komercyjnym. Leży mniej więcej 20 do 30 km na południe od miasta, źródła się różnią. Do BKK1 trzeba liczyć orientacyjnie od 45 do 60 minut lub więcej, zależnie od ruchu.
Czy to dobry moment na zakup?
Rynek sprzyja kupującym, a przy ukończonych mieszkaniach jest przestrzeń do negocjacji. Ceny premium według CBRE wzrosły w IV kwartale 2025 mniej więcej o 5 % rok do roku, po słabym początku roku. Decyduje jednak konkretny lokal, jego najemca i cena, a nie ogólny trend.
Ile kosztuje zwykłe mieszkanie?
Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje mniej więcej od 450 do 1 100 USD miesięcznie zależnie od dzielnicy. Prąd wynajmujący często naliczają po około 0,25 USD/kWh, a na media trzeba liczyć orientacyjnie od 40 do 180 USD miesięcznie, głównie zależnie od klimatyzacji. Lokalny posiłek kosztuje mniej więcej od 2 do 5 USD.
Chcą Państwo przejrzeć konkretne mieszkania w Phnom Penh?
Na konsultacji porównamy dzielnice pod kątem Państwa celu, sprawdzimy wybrane lokale i policzymy rentowność netto. Dokładną cenę naszych usług potwierdzimy po pierwszej rozmowie.
Źródła Aktualizacja: listopad 2026
- 1. realestate.com.kh, przewodnik po Phnom Penh
- 2. realestate.com.kh, dzielnica BKK1
- 3. realestate.com.kh, Daun Penh
- 4. realestate.com.kh, Chroy Changvar
- 5. realestate.com.kh, Tonle Bassac
- 6. Global Property Guide, ceny według CBRE
- 7. Knight Frank, Cambodia Real Estate Highlights H1 2025
- 8. Khmer Times, inwestorzy zmieniają strategię
- 9. Travel Trade Journal, otwarcie lotniska Techo
- 10. Move to Cambodia, szkoły międzynarodowe
- 11. citypopulation.de, miasta Kambodży