Zakup nieruchomości w Kambodży przez cudzoziemca

Tak. Cudzoziemiec może posiadać lokal powyżej parteru w budynku ze strata title, jeśli cudzoziemcy nie mają w budynku więcej niż 70 % powierzchni lokali prywatnych. Budynek nie może leżeć w odległości do 30 km od granicy lądowej, z wyjątkiem specjalnych stref ekonomicznych i ważnych obszarów miejskich.

Bezpośrednio nie. Konstytucja zastrzega własność gruntów dla obywateli i firm z Kambodży. Cudzoziemiec może użytkować grunt na podstawie długoterminowej dzierżawy, posiadać go przez firmę z 51 % udziałem partnera z Kambodży albo przez trust z licencjonowanym trustee.

Kodeks cywilny przewiduje dzierżawę długoterminową na okres od 15 do 50 lat z możliwością odnowienia. Dzierżawę dłuższą niż 15 lat trzeba wpisać w urzędzie katastralnym. W praktyce spotyka się też dzierżawy na 70 lub 99 lat, ale źródła się różnią, dlatego okres sprawdzamy z prawnikiem.

Partner z Kambodży ma 51 %, Państwo 49 %, a grunt jest wpisany na firmę. Państwa ochrona opiera się na umowie wspólników, zastawach i kontroli nad zarządem. Ryzyko jest średnie, ponieważ większość należy do partnera.

Licencjonowany trustee na podstawie ustawy o trustach z 2019 roku trzyma nieruchomość na Państwa rzecz i podlega nadzorowi Trust Regulator przy NBFSA. To nowa struktura i trustee z dłuższą historią jest na razie niewielu. Gruntu nie można też po zakończeniu trustu łatwo przenieść na zagranicznego beneficjenta.

Mieszkanie we własności osobistej podlega dziedziczeniu, ale spadkobierca musi spełniać warunki posiadania; szczegóły sprawdzamy z prawnikiem. Jeśli zależy Państwu głównie na sukcesji, trust pozwala z góry wskazać beneficjentów. Jak do zagranicznego trustu podejdzie Państwa krajowe prawo spadkowe i podatkowe, trzeba sprawdzić u doradcy w kraju.

Do 31 grudnia 2026 obowiązują ulgi dla pierwszego mieszkania do 210 000 USD i dla domów na osiedlach borey. Źródła nie potwierdzają, że obejmują one także cudzoziemców, a przeniesienie musi nastąpić do końca roku. W kalkulacji przyjmujemy więc pełne 4 %, a zwolnienie sprawdzamy osobno.

Sprzedaż nieruchomości w 2026 roku jest jeszcze wolna od podatku od zysków kapitałowych. Od 1 stycznia 2027 obowiązuje 20 % rzeczywistego zysku albo ryczałtowo około 4 % ceny sprzedaży. Odroczenia ogłaszano w przeszłości pod koniec roku, dlatego stan w grudniu 2026 sprawdzimy ponownie.

Dane ofertowe pokazują w Phnom Penh rentowność brutto mniej więcej od 3 do 6 % zależnie od dzielnicy. Lokalne media podają od 6 do 9 %. Za realistyczne uważamy od 4 do 6 % brutto, a rentowność netto po kosztach, podatkach i pustostanach jest niższa.

Inwestorzy w ostatnich latach przechodzą na gotowe mieszkania z udokumentowanym najmem. Przykład Sihanoukville pokazał, jak kończą się budowy, których deweloper nie ukończy. Jeśli kupują Państwo w budowie, proszę płacić tylko według osiągniętych etapów i sprawdzić dewelopera oraz tytuł do całego gruntu.