Nehnuteľnosti
Kúpa nehnuteľnosti v Kambodži ako cudzinec
Byt nad prízemím môžete vlastniť priamo, pozemok len cez nájom, firmu alebo trust. Ukážeme vám rozdiely, náklady a riziká skôr, ako pošlete prvú zálohu.
- Preverenie titulu a developera pred zálohou
- Dane a poplatky spočítané vopred
- Správa nehnuteľnosti, keď žijete v Európe
Štyri čísla, ktoré by ste mali poznať
- najvyšší podiel cudzincov na bytových jednotkách v jednej budove
- 70 %
- prevodová daň z ceny, zvyčajne ju platí kupujúci
- 4 %
- ročná daň z odhadnej hodnoty nad 100 mil. KHR
- 0,1 %
- daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností od 1. 1. 2027
- 20 %
Zdroje: zákon o vlastníctve jednotiek cudzincami z roku 2010, Knight Frank, IPS Cambodia, DFDL. Stav k 5. 11. 2026.
Právny rámec
Čo môže cudzinec vlastniť
Priamo len byt nad prízemím. K pozemku, vile alebo shophousu vedie cesta cez zapísaný nájom, firmu 51/49 alebo trust.
| Byt nad prízemím | Pozemok | Vila s pozemkom | Shophouse | Dlhodobý nájom | Firma 51/49 | Trust | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cudzinec vlastní priamo | áno | nie | nie | nie | nájomné právo | podiel najviac 49 % | ako beneficient |
| Hard title | strata title na vaše meno | overiť, či nejde o soft title | overiť, či nejde o soft title | overiť, či nejde o soft title | nájom zapísaný v katastri | titul znie na firmu | titul znie na trustee |
| Dá sa zdediť | áno, dedič musí splniť podmienky | podľa štruktúry | podľa štruktúry | podľa štruktúry | podľa zmluvy | áno | áno |
| Doba držby | neobmedzene | podľa štruktúry | podľa štruktúry | podľa štruktúry | 15 až 50 rokov, obnoviteľný | neobmedzene | najviac 100 rokov |
| Miera rizika | nižšia | podľa štruktúry | podľa štruktúry | podľa štruktúry | nižšia, ak je zapísaný | stredná | stredná |
Byt: cudzinci smú mať najviac 70 % plochy súkromných jednotiek v budove a budova nesmie ležať do 30 km od pozemnej hranice, ak nie je v osobitnej ekonomickej zóne alebo vo významnej mestskej oblasti. Shophouse má prízemie a zvyčajne stojí na vlastnom pozemku, preto ho cudzinec priamo nevlastní. Pravidlá dedenia a najdlhšiu dĺžku nájmu uvádzajú zdroje rozdielne, pre váš prípad ich overíme s advokátom. Nominee zámerne neuvádzame, pretože nie je právne uznaný.
Tituly
Hard title, soft title a strata title
Podľa praxe na trhu by zahraničný kupujúci mal trvať na hard title alebo strata title. Právnu oporu tohto odporúčania overujeme pri každej konkrétnej nehnuteľnosti.
-
Hard title
Katastrálny titul zapísaný na ministerstve pre správu pôdy (MLMUPC). Dáva najsilnejšiu ochranu a mal by ho mať pozemok pod vašou vilou aj pozemok pod celou bytovou budovou.
Štandard, ktorý chcete vidieť -
Soft title
Osvedčenie o držbe, ktoré vydáva miestna obec (sangkat). Je bežné, ale slabšie a rizikovejšie. Mimo veľkých miest, napríklad v Kampote, patrí kvalita titulu k hlavným rizikám.
Vyššie riziko -
Strata title
Titul k jednotke v budove so spoluvlastníctvom. Cudzinec ho dostane na svoje meno, jeho vydanie po dokončení stavby však môže trvať aj niekoľko mesiacov.
Pre byty nad prízemím
Postup
Ako prebieha kúpa bytu
Typický postup podľa Knight Frank a ďalších miestnych sprievodcov. Lehoty sú orientačné a líšia sa podľa projektu.
- I
Výber a rezervácia
orientačne 2 až 8 týždňov
Vyberieme jednotky nad prízemím v budovách s voľnou zahraničnou kvótou. Po výbere sa zvyčajne platí rezervačná záloha; odporúčame ju viazať na výsledok preverenia.
- II
Právne preverenie
orientačne 1 až 3 týždne
Licencia developera, stavebné povolenie, titul celého pozemku, schválenie budovy ako domu so spoluvlastníctvom, voľná kvóta pre cudzincov, záložné práva a sankčné zoznamy protistrany.
- III
Kúpna zmluva (SPA)
pri novostavbách podľa míľnikov
Zmluvu skontrolujeme skôr, ako ju podpíšete. Pri projektoch vo výstavbe sa platí v splátkach podľa stavebných míľnikov, nie vopred.
- IV
Platba zo zahraničia
Peniaze posielate cez banku a s dokladmi o ich pôvode. Ceny sú v dolároch, takže nesiete len kurzové riziko medzi eurom a dolárom.
- V
Prevod a prevodová daň 4 %
pri dokončení
Pri dokončení sa na daňovej správe GDT zaplatí prevodová daň 4 %, ak sa neuplatní oslobodenie, a prevod sa zapíše na katastrálnom úrade.
- VI
Zápis strata title
orientačne niekoľko mesiacov
Kataster vydá strata title na vaše meno. Dovtedy uchovávame kúpnu zmluvu, doklady o platbách a potvrdenie o zaplatení dane.
- VII
Správa nehnuteľnosti
priebežne
Registrácia k ročnej dani z nehnuteľnosti, výber správcu, hľadanie nájomcov a výber nájomného, keď žijete v Európe.
Náklady
Dane a poplatky
Kambodža nemá zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia so Slovenskom, Českom, Maďarskom ani Poľskom. Príjmy z nehnuteľnosti preto riešite aj podľa domáceho práva.
| Položka | Výška | Kedy a kto platí | Na čo pamätať |
|---|---|---|---|
| Prevodová daň (stamp duty) | 4 % z prevodnej hodnoty | Pri prevode na GDT, zvyčajne kupujúci | Do 31. 12. 2026 platia úľavy: prvé bývanie do 210 000 USD bez dane, nad túto hranicu sa 210 000 USD odpočíta. Podmienkou je, že nevlastníte inú zapísanú nehnuteľnosť. Či sa úľava vzťahuje aj na cudzincov, zdroje nepotvrdzujú, preto s ňou vopred nepočítajte. |
| Transakčné náklady spolu | asi 3,9 až 6,5 % ceny | Pri kúpe | Prevodová daň plus právne, notárske a realitné poplatky (Global Property Guide). |
| Ročná daň z nehnuteľnosti | 0,1 % z odhadnej hodnoty nad 100 mil. KHR (asi 25 000 USD) | Každý rok, v minulosti do 30. septembra | Termín na rok 2026 overíme. K dani pripočítajte poplatky za správu budovy podľa konkrétneho domu. |
| Daň z príjmov z nájmu | zrážka 14 % pri nerezidentovi, 10 % pri rezidentovi | Zrazí ju nájomca, ak je to firma | Niektoré zdroje uvádzajú pri nerezidentoch 10 %. Povinnosti súkromných prenajímateľov zdroje jednoznačne neopisujú, overíme ich pre váš prípad. |
| Daň z kapitálových výnosov | 20 % zo zisku, alebo paušálne asi 4 % z predajnej ceny | Pri predaji od 1. 1. 2027 | Predaj nehnuteľnosti v roku 2026 je ešte bez tejto dane. Paušál počíta s odpočtom nákladov vo výške 80 % ceny. Odklady sa zvyčajne vyhlasujú na konci roka, v decembri 2026 stav overíme. |
| Daň z nevyužitého pozemku | existuje, sadzbu overíme | Každý rok | Týka sa vás, ak cez firmu alebo trust držíte nezastavaný pozemok. |
Stav k 5. 11. 2026. Zdroje: MEF Notification No. 001 zo 16. 1. 2026 (úľavy z prevodovej dane), Prakas 496 a Notification No. 041 (daň z kapitálových výnosov), PwC, Knight Frank, IPS Cambodia, Global Property Guide.
Trh
Ceny a výnosy podľa lokality
Ponukové ceny sú na pomery regiónu nízke, výnosy však nie sú také, aké sľubujú brožúry. Čísla nižšie sú ponuky, nie uzavreté obchody.
| Lokalita | Cena bytu (ponuky) | Nájom (medián) | Hrubý výnos | Pre koho |
|---|---|---|---|---|
| Phnom Penh, celé mesto | asi 1 633 USD/m²; najvyšší segment cez 2 800 USD/m² | 799 USD | asi 4,8 % | Základňa pre väčšinu investorov |
| BKK1 | asi 2 742 USD/m² (stránka možno neaktuálna) | 1 086 USD | asi 6,1 % | Nováčikovia a profesionáli, živý nájomný trh |
| Daun Penh a nábrežie | asi o 33 % nad cenou mesta | asi 800 USD | asi 2,9 % | Životný štýl, butikové ubytovanie, historické shophousy |
| Chamkarmon | asi 2 342 USD/m² | bez údaja | asi 3,8 % | Rodiny a dlhodobí expati |
| Tonle Bassac a Koh Pich | asi 2 466 USD/m² | 850 USD (byty) | asi 5,1 % | Prémiové výškové bývanie; na Koh Pich je veľká ponuka |
| Toul Tom Poung | pozemky 1 600 až 7 300 USD/m² (2023) | asi 550 USD | bez údaja | Digitálni nomádi a kreatívci |
| Toul Kork | asi 1 450 USD/m² (nedatovaná správa) | 600 USD (byty) | asi 3,6 % | Rodiny, vily, miestny nájomný trh |
| Sen Sok | asi 1 504 USD/m² | bez údaja | asi 4,8 % | Domy v boreyoch; veľká budúca ponuka |
| 7 Makara | asi 1 890 USD/m² | bez údaja | asi 5,5 % | Investori zameraní na výnos |
| Chroy Changvar | asi 1 500 USD/m² | 450 USD (byty) | asi 3,6 % | Výhľad na rieku, veľký výber pre nájomcov |
| Siem Reap | 1 900 až 2 800 USD/m² (IPS, 2025) | 400 USD (byty) | asi 4,0 % | Dôchodcovia a hotelierstvo; závislosť od turizmu |
| Sihanoukville | Ream asi 1 781 USD/m²; byty s výhľadom na more od 55 000 až 86 000 USD | 450 USD (s jednou spálňou asi 415 USD) | neisté, agentúry uvádzajú 4 až 12 % | Len skúsení investori; vysoké riziko |
| Kampot | domy, medián ponúk 165 000 až 190 000 USD | 400 USD | bez spoľahlivých dát | Dôchodcovia a tvorcovia; malý a málo likvidný trh |
Zdroje: ponukové ceny a nájmy z portálu realestate.com.kh (stav pri rešerši v novembri 2026, niektoré stránky môžu byť staršie), najvyšší segment Phnom Penhu podľa CBRE za 4. štvrťrok 2025 prevzatý z Global Property Guide, Siem Reap podľa IPS Cambodia. Hrubý výnos je ročný nájom delený cenou, pred nákladmi, daňami a neobsadenosťou. Miestne médiá a makléri uvádzajú 6 až 9 %; za realistické považujeme 4 až 6 % hrubého výnosu a 6 až 8 % len pri dobre kúpených a dobre prenajatých bytoch.
Riziká
Na čo si dať pozor
Rok 2026 je trhom kupujúceho s priestorom na vyjednávanie. Práve preto sa oplatí preveriť všetko skôr, ako zaplatíte.
Nominee a právna štruktúra
- Neprijímajte nominee, teda Kambodžana, ktorý drží titul za vás. Zákon s takým usporiadaním pre cudzincov nepočíta.
- Pri firme 51/49 trvajte na akcionárskej zmluve, záložných právach a kontrole nad vedením firmy.
- Nájom dlhší ako 15 rokov nechajte zapísať na katastrálnom úrade, inak nemusí platiť voči tretím osobám.
- Pri truste overte licenciu trustee na Trust Regulator pri NBFSA.
Prebytok ponuky a predajnosť
- V Phnom Penhu bolo koncom roka 2025 podľa CBRE asi 80 000 bytov; Knight Frank inou metódou napočítal 61 564 jednotiek v 1. polroku 2025.
- Ceny nových bytov sú stále pod vrcholom z roku 2019 a ďalší predaj býva pomalý.
- Ponuková cena nie je cena uzavretého obchodu; v Sihanoukville je rozdiel obzvlášť veľký.
- Počítajte s výnosom z nájmu a dlhším horizontom, nie s rýchlym ďalším predajom.
Nedokončené projekty
- V Sihanoukville úrady v roku 2022 napočítali 1 155 nedokončených budov, v januári 2024 stále 362.
- Pri projektoch vo výstavbe plaťte len podľa skutočne dosiahnutých míľnikov stavby.
- Overte stavebné povolenie a titul k celému pozemku, nielen k svojej jednotke.
- Uprednostnite hotové budovy s doloženými nájmami.
Preverenie developera
- Licencia developera a schválenie budovy ako domu so spoluvlastníctvom.
- Voľná kvóta: cudzinci smú mať najviac 70 % plochy súkromných jednotiek.
- Budova neleží do 30 km od pozemnej hranice, ak nie je v osobitnej ekonomickej zóne alebo vo významnej mestskej oblasti.
- Záložné práva a vecné bremená na pozemku aj na jednotke.
- Developer ani jeho vlastníci nie sú na sankčných zoznamoch OFAC, Spojeného kráľovstva a EÚ.
- Auditované výkazy: licencovaný developer má podľa Prakas 063 audit povinný.
Časté otázky
Môžem ako Slovák kúpiť byt v Kambodži na svoje meno?
Áno. Cudzinec môže vlastniť jednotku nad prízemím v budove so strata title, ak cudzinci v budove nemajú viac ako 70 % plochy súkromných jednotiek. Budova nesmie ležať do 30 km od pozemnej hranice, s výnimkou osobitných ekonomických zón a významných mestských oblastí.
Môžem kúpiť pozemok alebo vilu?
Priamo nie. Ústava vyhradzuje vlastníctvo pôdy Kambodžanom a kambodžským firmám. Cudzinec môže pozemok užívať na základe dlhodobého nájmu, držať ho cez firmu s 51 % kambodžského partnera alebo cez trust s licencovaným trustee.
Ako dlho môže trvať nájom pozemku?
Občiansky zákonník počíta s dlhodobým nájmom na 15 až 50 rokov s možnosťou obnovy. Nájom dlhší ako 15 rokov treba zapísať na katastrálnom úrade. V praxi sa objavujú aj nájmy na 70 alebo 99 rokov, zdroje sa však rozchádzajú, preto dĺžku overujeme s advokátom.
Ako funguje firma 51/49?
Kambodžský partner drží 51 %, vy 49 % a pozemok je zapísaný na firmu. Vaša ochrana stojí na akcionárskej zmluve, záložných právach a kontrole nad vedením. Riziko je stredné, pretože väčšinu má partner.
Čo mi prinesie trust?
Licencovaný trustee podľa zákona o trustoch z roku 2019 drží nehnuteľnosť vo váš prospech a podlieha dohľadu Trust Regulator pri NBFSA. Je to nová štruktúra a trustee s dlhšou históriou je zatiaľ málo. Pozemok navyše nemožno po skončení trustu jednoducho previesť na zahraničného beneficienta.
Môžu byt po mne zdediť deti?
Byt v osobnom vlastníctve sa dedí, dedič však musí spĺňať podmienky na vlastníctvo; detaily overujeme s advokátom. Ak vám ide hlavne o nástupníctvo, trust umožňuje určiť beneficientov vopred. Ako sa k zahraničnému trustu postaví vaše domáce dedičské a daňové právo, treba overiť u poradcu doma.
Platí pre mňa oslobodenie od prevodovej dane?
Do 31. 12. 2026 platia úľavy pre prvé bývanie do 210 000 USD a pre domy v boreyoch. Zdroje nepotvrdzujú, že sa vzťahujú aj na cudzincov, a prevod musí prebehnúť do konca roka. Do kalkulácie preto počítame plné 4 % a oslobodenie overíme osobitne.
Zaplatím daň, keď nehnuteľnosť predám?
Predaj nehnuteľnosti v roku 2026 je ešte bez dane z kapitálových výnosov. Od 1. 1. 2027 platí 20 % zo skutočného zisku, alebo paušálne asi 4 % z predajnej ceny. Odklady sa v minulosti vyhlasovali na konci roka, preto stav v decembri 2026 znova overíme.
Aký výnos z prenájmu je realistický?
Ponukové dáta ukazujú v Phnom Penhu hrubý výnos zhruba 3 až 6 % podľa štvrte. Miestne médiá uvádzajú 6 až 9 %. Za realistické považujeme 4 až 6 % hrubého, čistý výnos po nákladoch, daniach a neobsadenosti je nižší.
Je lepšie kúpiť byt vo výstavbe, alebo hotový?
Investori sa v posledných rokoch presúvajú k hotovým bytom s doloženým nájmom. Príklad Sihanoukville ukázal, ako dopadajú stavby, ktoré developer nedokončí. Ak kupujete vo výstavbe, plaťte len podľa dosiahnutých míľnikov a preverte developera aj titul celého pozemku.
Prejdeme si váš konkrétny nákup
Pošlite nám odkaz na nehnuteľnosť, alebo len predstavu o lokalite a rozpočte. Na konzultácii vám povieme, akú cestu vlastníctva zvoliť, čo preveriť a s akými nákladmi počítať.
Zdroje Aktualizované: november 2026
- 1. Tilleke & Gibbins: regionálny sprievodca nehnuteľnosťami 2023
- 2. DFDL: vlastníctvo bytov cudzincami
- 3. Emerhub: kúpa nehnuteľnosti cudzincom
- 4. Knight Frank: ako kúpiť nehnuteľnosť v Kambodži
- 5. Knight Frank: daň z nehnuteľnosti
- 6. IPS Cambodia: úľavy z prevodovej dane do konca roka 2026
- 7. DFDL: odklad dane z kapitálových výnosov pri nehnuteľnostiach
- 8. IPS Cambodia: daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností
- 9. realestate.com.kh: je nominee bezpečný?
- 10. realestate.com.kh: sprievodca oblasťami Phnom Penhu
- 11. Global Property Guide: vývoj cien v Kambodži (dáta CBRE)
- 12. IPS Cambodia: trh v Siem Reape 2025